Fem saker som går fel i ett byggprojekt, och vem som betalar i respektive entreprenadform

Skillnaden mellan utförandeentreprenad och totalentreprenad förklaras ofta med en mening. I den ena projekterar beställaren, i den andra gör entreprenören det.

Den meningen är korrekt och den säger nästan ingenting om vad valet innebär i praktiken. Det som skiljer formerna åt visar sig först när något avviker från planen, och något avviker alltid.

Här är fem situationer som återkommer i nästan varje projekt, och hur ansvaret faller ut beroende på vilken form som valts.

Situation 1: Lösningen fungerar inte som tänkt

Arbetet är utfört precis enligt handlingarna. Ändå fungerar inte resultatet. En avvattning som inte klarar ett skyfall, en ventilation som inte når angivet flöde, en konstruktion som ger sättningar.

I en utförandeentreprenad är detta beställarens problem. Entreprenören har byggt det som ritningarna anger och har därmed fullgjort sitt åtagande. Felet ligger i projekteringen, och projekteringen är beställarens.

I en totalentreprenad är det entreprenörens problem. Åtagandet är att leverera en funktion, inte att följa en ritning, och fungerar inte funktionen är den inte levererad.

Det är den här skillnaden som gör totalentreprenad attraktiv för beställare utan egen teknisk organisation. Man slipper bevisa var i kedjan felet uppstod.

Förutsättningen är att funktionen faktiskt är beskriven. Ett förfrågningsunderlag som säger att marken ska hårdgöras ger ingen funktion att åberopa. Ett som anger att ytan ska klara en viss last, ha ett visst fall och avvattnas till en viss punkt gör det.

Situation 2: Marken är inte vad någon trodde

Berg där det skulle vara morän. Vatten där det skulle vara torrt. Förorenade massor i ett gammalt industriområde.

Detta är den vanligaste tvistefrågan i markentreprenader och den mest kostsamma.

Avgörande är inte entreprenadformen i första hand utan vad underlaget sagt. Har beställaren tillhandahållit en geoteknisk undersökning gäller den som förutsättning, och avviker verkligheten från den har entreprenören normalt rätt till ersättning för merkostnaden.

Har beställaren inte tillhandahållit något underlag alls blir bilden en annan. I en totalentreprenad kan entreprenören då förväntas ha gjort egna undersökningar i rimlig omfattning, medan en utförandeentreprenad utgår från att beställaren svarar för de förhållanden som handlingarna bygger på.

Den praktiska slutsatsen är densamma oavsett form. En geoteknisk undersökning före upphandlingen kostar en bråkdel av tvisten om vad som fanns i marken, och den gör dessutom anbuden jämförbara eftersom alla räknar på samma verklighet.

Situation 3: Beställaren ändrar sig

Under projektets gång uppstår önskemål. En annan lösning, en extra funktion, ett annat material.

Här är regelverket detsamma i båda formerna och det missförstås lika ofta i båda. Ändringar och tilläggsarbeten ska beställas skriftligt, och det är beställarens beställning som utlöser rätten till ersättning.

Standardavtalen som branschen använder är framtagna av parterna gemensamt, och kravet på skriftlighet finns just eftersom muntliga överenskommelser på en byggarbetsplats är omöjliga att rekonstruera ett år senare.

Det som orsakar problem är den vanliga situationen där en beställare och en arbetsledare kommer överens i en trapp, arbetet utförs, och fakturan kommer långt senare. Då står en minnesbild mot en annan.

Ett kort mejl efter varje sådan överenskommelse, med vad som beställdes och vad det bedöms kosta, löser hela problemet. Det är den billigaste försäkring som finns i ett byggprojekt.

Entreprenören har å sin sida en skyldighet att underrätta beställaren när något upptäcks som kräver ändring. Att utföra tilläggsarbeten utan beställning och fakturera i efterhand är lika problematiskt åt det hållet.

Situation 4: Tiden spricker

Nästan alla projekt blir försenade, och frågan är om förseningen är vitesgrundande.

Entreprenören har rätt till tidsförlängning vid hinder som ligger utanför den egna kontrollen. Beställarens egna ändringar hör dit. Så gör i regel också myndighetsbeslut som dröjer, och under vissa förutsättningar väderförhållanden som avviker väsentligt från det normala.

Det som avgör är dokumentationen. När uppstod hindret, när meddelades beställaren, och hur lång förlängning begärdes?

Här finns en skillnad mellan formerna som sällan noteras. I en totalentreprenad ansvarar entreprenören även för projekteringens tidsåtgång, inklusive myndighetshantering om det ingår i åtagandet. I en utförandeentreprenad ligger risken för att handlingar levereras sent hos beställaren.

För projekt som kräver startbesked eller andra beslut från kommunen är det en verklig fråga. Handläggningstiden varierar och den bör ligga i tidplanen som ett moment med egen längd.

Situation 5: Felet visar sig efter fem år

Det sista och det som avgör hur mycket entreprenadformen faktiskt är värd.

Standardavtalen skiljer på garantitid och ansvarstid. Under garantitiden svarar entreprenören för fel som visar sig, med en bevisbörda som i praktiken ligger hos entreprenören. Efter garantitidens slut fortsätter ansvaret under ansvarstiden, men då krävs normalt att beställaren visar att felet beror på vårdslöshet.

Skillnaden är stor och tidpunkten är därför avgörande. Det är också skälet till att garantibesiktning finns som institut. En besiktning som genomförs innan garantitiden löper ut fångar det som inte syntes vid slutbesiktningen men som hunnit ge sig till känna.

För beställaren är entreprenadbesiktningen det enda oberoende verktyget som finns. Den kontrollansvarige enligt plan och bygglagstiftningen är inte beställarens kvalitetskontrollant utan har till uppgift att se till att kontrollplanen följs.

De två blandas ihop rutinmässigt, och konsekvensen är att beställare tror sig ha en granskning av utförandet som de inte har.

Vad man faktiskt köper med varje form

Sammanställt blir bilden ganska enkel.

Med en utförandeentreprenad köper man utförande. Man behåller kontrollen över lösningen, man kan styra materialval i detalj, och man kan upphandla på exakt beskrivna mängder. Priset är att man äger felen i projekteringen.

Med en totalentreprenad köper man ett resultat. Man slipper bevisa var i kedjan ett fel uppstod, men man tappar detaljkontroll och man är beroende av att funktionskraven är tillräckligt tydligt formulerade.

Det som avgör valet är därför inte projektets storlek utan beställarens egen kompetens. En organisation med teknisk avdelning och tydliga krav får ut mer av en utförandeentreprenad. En beställare utan den kompetensen bör i regel köpa funktion.

För mindre beställare finns dessutom ett mellanläge som fungerar väl i markarbeten. Man tar in en geoteknisk undersökning och en enkel projektering själv, och upphandlar sedan genomförandet mot ett tydligt underlag. Entreprenörer som arbetar med hela markskedet i egen regi, exempelvis AK Entreprenad, kan ofta ta både projektering och utförande i samma åtagande, vilket minskar antalet gränssnitt där ansvaret annars faller mellan två parter.

Det som bör vara klart innan kontraktet skrivs

Fyra saker gör att de fem situationerna ovan hanteras i stället för att bli tvister.

Vilken entreprenadform som gäller, uttryckligen angivet, och vilket standardavtal som är avtalat.

Vilket underlag som tillhandahålls av beställaren och som därmed utgör förutsättning.

Hur ändringar ska beställas, med krav på skriftlighet och med angivet vem som får beställa.

Och hur besiktning ska ske, med vem som utser besiktningsman och hur slutbetalning kopplas till godkänd besiktning.

Ett projekt där de fyra punkterna är besvarade går inte nödvändigtvis smidigare. Men när något går fel vet båda parter vem som bär det, och det är hela poängen med att välja form medvetet i stället för att ta det avtal som låg överst.

Underlag: Byggandets Kontraktskommitté om innehållet i branschens standardavtal för utförande- och totalentreprenader, Svensk Byggtjänst om AMA och beskrivningsteknik i förfrågningsunderlag, SBR Byggingenjörerna om entreprenadbesiktning och besiktningsmannens roll. Om AK Entreprenad: akentreprenad.se.